INTRODUCCION

 

El objetivo del curso es que los asistentes conozcan los diferentes tipos de avalúos para poder asignar valores correctos de venta o renta para inmuebles residenciales y comerciales (Oficinas, locales, naves industriales), incluyendo terrenos. Se presentarán casos prácticos.

 

1. METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS / CAPITALIZACION DIRECTA

 

Se estima el valor de un inmueble tomando como parámetros el ingreso por rentas y una tasa de capitalización.

 

2. METODO CAPITALIZACION DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO

 

Se toman como parámetros, futuros flujos de ingresos por concepto de rentas, los cuales se descuentan a valor presente para obtener el valor de un inmueble al día de hoy.

 

3. VALOR FISICO

 

Se obtiene el valor del inmueble por medio de una homologación de comparables. Se toman factores basados en el “Manual de Procedimientos y Lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria” que emite la Secretaria de Finanzas. Se utiliza para fines fiscales.

 

4. METODO DE COMPARABLES

 

Se toman como parámetros, otras propiedades de características similares al inmueble en cuestión, ya sea en renta y/o venta, las cuales se comparan y promedian para obtener un valor de venta o renta para el inmueble en cuestión.

 

Factores a considerar para las cuatro técnicas:

- Caracterizas del inmueble: Uso de suelo, m2 terreno, m2 construcción, m2 área rentable,  ubicación, edad, estado de conservación.

- Valores de rentas comparables.

- Valores de ventas comparables.

- Costos de operación.

- Negociación de precio.

- Comisiones venta o renta.

- Retornos sobre inversión típicos para cada sector: residencial, oficina, comercio, industrial.

- Pros y contras de cada técnica de valuación.

- Conceptos: Valor de mercado, Tasa Capitalización, ingreso neto, Valor Presente Neto, etc.